Ипотека с плохой кредитной историей: как мы одобрили клиентку после 5 лет отказов

Как это было

Ко мне обратилась клиентка, которая пять лет не могла получить ипотеку. Она была у многих риелторов, и все говорили одно: с такой историей не одобрят. До хорошего специалиста она просто не доходила.

Мы начали с полной диагностики: выгрузили кредитную историю из всех бюро и посмотрели её глазами банка. Картина была типичной: несколько микрозаймов, текущие просрочки, кредитные карты с большими лимитами и много запросов от разных организаций.

Что мы сделали

• Закрыли микрозаймы и просрочки. Для банка это главные сигналы риска, поэтому с них и начали.
• Сократили лимиты по кредитным картам. Банк считает лимит потенциальным долгом, даже если вы картой не пользуетесь.
• Выдержали три месяца без новых согласий. Никаких заявок на кредиты, рассрочек и согласий на проверку истории — чтобы её не запрашивали снова и снова.
• Увеличили первоначальный взнос с 25 до 30%. Для банка это дополнительный аргумент в пользу заёмщика.
• Подобрали банк под задачу. Ипотека была семейной, с материнским капиталом. Мы выбрали банк, который разрешает выделить доли детям сразу, во время ипотеки, — и сразу наделили ребёнка долей.
• Убрали лишние страховки, оставив только обязательную.

Итог: одобрение по семейной ипотеке и покупка квартиры. Клиентка счастлива — и мы тоже.

Плохая история — это не приговор, а задача. Важно понять, что именно видит банк, и убрать это до подачи заявки.

Почему частые запросы вредят

Банк или микрофинансовая организация может запросить вашу кредитную историю только с вашего согласия. Обычно его подписывают вместе с заявкой, не читая. Каждый такой запрос виден в истории. Если за месяц их десять, банк делает вывод: человек срочно ищет деньги, и снижает оценку.

Согласие действует полгода. А если по нему вам выдали кредит или займ — весь срок договора. Поэтому одна подписанная анкета может дать организации право смотреть вашу историю годами.

Совет простой: перед ипотекой не подавайте заявки «на пробу» в разные банки и не соглашайтесь на проверку истории там, где вам не нужен кредит.

Как проверить свою кредитную историю

Ваша история может храниться в нескольких бюро. Основные — НБКИ, ОКБ, Скоринг Бюро и Кредитинфо. Узнать, в каких именно, можно через Госуслуги, а сам отчёт в каждом бюро бесплатно доступен два раза в год.

Смотрите не только на просрочки, но и на раздел с запросами: сколько организаций и как часто проверяли вашу историю. Если там есть кредиты, которых вы не брали, — это повод сразу разбираться.

Миф: «возьми маленький кредит, чтобы появилась история»

Так советовали лет десять назад, и некоторые риелторы до сих пор повторяют этот совет. Сейчас он работает против вас.

Логика простая. Сегодня очень многие перекредитованы. Человек без долгов и без лишних запросов для банка — самый желанный клиент. Мелкий кредит или рассрочка перед ипотекой — это новая нагрузка и новый запрос в истории, а не плюс к надёжности.

Мой совет: если у вас нет кредитов — не берите ни займов, ни рассрочек перед ипотекой. Какие кредиты особенно опасны и какие правила безопасности соблюдать до одобрения — расскажу в следующей статье.

Яна КирсИпотечный брокер, 18 лет в ипотечном кредитовании. Работала в ипотечных отделах ВТБ, Сбербанка, Банка жилищного финансирования и Промсвязьбанка. В ДОМОТЕКЕ лично ведёт и согласует каждую ипотеку.